房地产业:张松桥百亿伦敦买楼

5月1日晚间,中渝置地发布公告称,公司的间接全资附属公司以11.35亿英镑(约合人民币101亿)现金买下英国伦敦金融城最高楼利德贺大楼的全部股权。在该笔交易中将包括一项负债,估计金额约1270万英镑。该栋大楼在3月31日的估值约为11.5亿英镑(约合人民币102亿元)。

作为曾经的重庆首富,张松桥一直跟随李嘉诚的步伐,甚至做得更为彻底,中渝置地的2016年年报中显示,目前中渝置地在中国内地已经没有任何土地储备。“一寸不留,全部卖完了。” 因而,此次媒体报道纷纷将张松桥称为“重庆李嘉诚”。

综合目前公开报道的资料,张松桥不过是“清仓内地项目和土地”,又到英国伦敦买了一栋摩天大楼而已,严格意义上就是中国一般公民到英国买楼的“升级版”罢了。这从投资规模或是涉及产业投资的角度来看,称之为“李嘉诚”有点言过其实,但将这一举动置于当前金融收紧、楼市调控政策不断加码等多重背景叠加之下,其“清仓”行为引人关注,我们不禁要问,房地产业到了“清仓”时刻了吗?

引发中渝置地“清仓”的根本原因,在其年报中写得很清楚:由于本集团约于两年前已预见中国二线城市物业市场的不明朗情况及风险,以及中国经济疲弱的趋势,便决定重整其业务策略,带领公司发展跨越中国地域,扩展到其他国家。

就像对李嘉诚更早的内地地产抛售之举是否明智一样,中渝置地从2015年开始的内地出售物业计划,毕竟错过了去年一波“暴涨”获利的机会,其“重整业务策略”行为是否能让张松桥获得“李嘉诚”美誉更是见仁见智。不过,“中国经济疲软”的判断更多是一个说辞而已,因为国内房地产是更多是一个“政策市”,在经济疲软的时候因为货币宽松等,反而获得了“暴涨”机会。而当前,经济回稳想好,政府收紧房贷等严厉调控政策,房地产业反而遭遇前所未有的“寒流”。

当然,中渝置地未必没有“重整业务策略”以外的考量,比如赌英镑触底回升等,单一的企业策略暂且撇开不谈。但在当前穷尽“限贷限购限卖限离”等调控政策的大背景下,“看衰”中国房地产市场的并不止中渝置地一家。

客观地说,中渝置地认为“风险”并不是空穴来风。周小川等人前不久对房地产调控使用了“防止房地产泡沫”字样,这与之前“抑制房价过快上涨”有着本质上不同,这表明我国房地产在局部地区可能或已出现泡沫的情况。正是因为风险,中央从去年开始强化“房子是用来住的,而不是用来炒的”的指导思想。中共中央政治局4月25日召开会议再次强调,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

这些都表明,“房地产市场稳健发展”仍是我国当前的大方向,一系列“限”字政策是为了更健康稳健的房地产市场,而不是遏制房地产市场发展,以去杠杆为特征的金融风险防控,也是基于牢牢守住不发生系统性风险的底线。目前,中国宏观经济呈现回稳良好迹象,房地产市场总体来说风险可控可防,远没有到“清仓”的程度。

说到底,房地产无论是商业或是住宅,都离不开人口规模,中国作为世界上人口最多的国家,加上“偏好于购房”等特点,中国依然是世界上最大的房地产市场。严格来说,以前不叫做房地产市场,而是“种房子”,只要凭胆量、凭不正当的官商关系,疯狂拍买到建房子的土地,傻子都能盖房子赚钱。显然,这样的“投机市场”已经过去了,今后的房地产必然进入品牌、品质、融资能力、市场判断等一系列复杂的企业经营管理能力博弈阶段。

应该说,相比欧美成熟的房地产市场而言,这个发展空间还很大,某种意义上来说,中国房地产也进入绿色、智能、宜居等“智”造阶段,而不是以前的“制”造。换言之,中国房地产业远没有到“清仓”时刻,而是“大浪淘沙留是金”的阶段,转型升级后依然空间巨大。

此外,房地产业不仅仅是盖房子等钢筋水泥的产业,更是一个上下游产业链很长的服务业,比如物业管理、社区医疗及健康、社区教育等等,事实上,我国大型房地产如碧桂园等,都已经在教育、医疗等领域进行拓展,并已经找到新的奶酪。这些围绕社区发展的产业,是今后很长一段时间我国增长潜力最大、最为持久的产业,房地产进入有着先天的优势。同时,我国还是全球最大的存量房交易即二手房市场,这也是万科等重金入股链家的重要原因之一。

实际上,中渝置地真正出路并不是出于英镑、物业增值等“投机因素”进行“清仓”内地市场,而是在于其自身经营能力的提升。英国的房地产市场比中国更严峻,今年3月英国平均房价两年来首次小幅下跌;伦敦成交价格下降,伦敦价格指数跌至2009年2月以来最低水平-49,意味着3月代理商数据中成交价格下降;楼市平均租金六年来首次下降。

无论是什么企业,最大的风险来自于自身的经营水平。窃以为,中渝置地“清仓”行为并非最优选择,中国房地产也远未到“清仓”时刻,倒是房地产要抛弃固有的“炒房炒地”思维,踏实转型升级来提升自身竞争能力已是刻不容缓了。(作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)


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