中国内地商业地产投资于2017年再创新高

根据戴德梁行最新发布的《大中华区资本市场快讯》报告,中国内地商业地产投资于2017年再创新高,总金额达2,730亿人民币,按年增长30%。其中,外资投资于2017年显著增长,按年增幅高达84%,占全年总投资额的21%。

华南城市在国家对大湾区发展的大力推动下,投资额呈大幅增长。其中两大一线城市广州及深圳于2017年的投资额按年翻了三倍。

虽然写字楼仍然是最受投资者垂青的资产类别,但已较过去十年(2007-2016)的平均占比55%下降至43%,取而代之的是酒店/旅游地产、服务式公寓,以及产业园/研发中心等,这些类别地产的投资金额在2017年按年增长了两至三倍。拥有优异的资产及品牌管理的大型购物商场也在2017年受到投资者的追捧,另外,受惠于国家「租售并举」政策,大量资金亦涌向了长租公寓的开发或投资。

香港商业地产在去年全年的投资总额按年增长92%至1,534亿港元,其中工业和零售地产增幅显著,两者均较去年增长2.4倍。内地投资者去年于香港的投资额增至2016年总投资额的两倍,其中写字楼投资占到99.5%;香港本地投资者则倾向于零售地产投资,占投资额的51%。

台湾投资市场也于2017年回暖,全年商业地产投资额按年增长7%至671亿新台币(约182.56港元),终止了自2011年起连续五年的量缩趋势。工业写字楼及工业地产为最受欢迎资产类别,占总投资额的一半。多达一半的物业投资为企业自用。

戴德梁行环球董事、大中华区投资及顾问服务部主管李志荣称:「2017年华南城市经济增长迅猛,尤其是深圳和广州,分别以8.8%和7.3%的GDP增长率领先于全国平均的6.9%。如此强劲的经济增长趋势,令深圳和广州在2017年成为投资者竞相争夺之地,其商业地产投资额相较2016年翻了三倍。鉴于国家对粤港澳大湾区发展的高度重视,我们预期在大湾区内的城市投资将保持增长。」

戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示:「城市更新和新兴商圈将继续成为2018年的关注焦点。在收益率普遍压缩的大环境下,投资者更加重视资产价值的提升。地理位置优越的老旧项目,通过有效翻新改造,可带来较大的升值空间。另外,一些新兴商务区,例如北京丽泽、通州,上海大虹桥、前滩、广州琶洲、深圳前海等都具有较大的资产增值潜力。」

《大中华区资本市场快讯》报告还包括投资市场中的以下热点话题:

新零售时代,体验为王,优质商场发展空间广阔:2017年被称为「新零售元年」,电商与商店不再水火不容,而是联手做大全渠道零售这块蛋糕。我们看到,马云提出「纯电商已死」,电商巨头阿里巴巴亦转而与商场合作。继私有化银泰商业、与百联集团达成战略合作之后,又入股高鑫零售,实行网订店取、送货上门等一系列O2O措施,进一步吸收客源和创造收入。在现今的新零售时代,体验为王,电商不再与商场打价格仗,而是抛出橄榄枝,两者通过共享会员系统、支付方式、物流配套,在线线下同价等策略,打破壁垒,相互推广、引流,一起把市场做大。在「新零售」图景中,优质商业地产发展空间广阔。

资产规模与管理:在中国大陆,那些管理能力较强、拥有大型租赁团队的物业持有者拥有更高的资产议价能力。在2017年的头条交易中,GLP向万科和中国基金Hillhouse Capital等所有权的转让价值116亿美元(约907.6亿港元),再次体现了大规模项目的价值所在。

通州,未来北京市行政副中心:中央政治局在2015年4月审议通过了一项历史性决议,将通州建设成为北京市行政副中心。翌年,中央政治局会议又重新定义通州的重要角色,以支持雄安新区的发展──即位于北京以南约110公里的城市新区,十三五规划中国家三大发展战略之一。去年12月起,北京市行政机关开始迁往通州。与此同时,中国建设银行及北京银行均签署了买卖协议, 在通州购置了两座写字楼, 总建筑面积为80,000平方米。当地政府对基础设施大量投资以推动通州的发展, 此举亦有催生大量投资者和租客需求的潜力。

租赁住房市场发展进入快车道:随着国家提出「租购并举」,作为房地产长效机制的重要组成部分,租赁住房市场的发展进入快车道。中央及地方各项支持租赁住房发展的政策密集颁布,房企、中介、银行、互联网巨头等多方主体积极涌入长租公寓市场,令2017年俨然成为长租公寓市场发展的元年。只租不售的租赁住宅用地的出让已经在上海、北京、广州、深圳等地先后推出,并受到市场的追捧。同时类REITs的破冰,也有助于此类项目在未来开拓融资渠道。此外,通过购买而获取的整幢长租公寓房源,经过整体改造营运,一般会取得较好的资产增值效果,如新派公寓在2013年初推出的新派公寓CBD旗舰店,由整幢收购的大厦改造而来,短短五年间其房产增值就已达三倍多。

报告也同时分析了中国各大城市与地区的整体商业地产投资趋势:

北京:随着北京核心区土地供应紧缺且拿地成本愈来愈高,开发商开始收购一些城市核心区存量项目,因其成本相对较低。故此,通过收购存量项目并对其进行翻新、改造,以全新的面貌推向市场从而获取新的盈利点,将成为开发商新的业务模式。

上海:随着投资者愈加看好上海新兴郊区商业中心的发展,去年第4季度这些地区交易活跃,包括在虹口的北外滩交易、闵行的大虹桥,以及杨浦的新江湾板块,共录得六笔大宗投资交易,投资总额达71亿元人民币(约88.73亿港元)。

广州:零售物业全年成交金额大幅攀升,占到总成交金额的约41%。除了传统的临街铺及混合式物业中的商铺单位的投资继续保持活跃外,位于核心商圈的西城都荟购物中心及乐峰广场整个售出,为广州的零售物业大宗交易注入了一支强心针,市场上买卖双方对于优质零售物业的交易关注度持续上升。

深圳:在众多的内地投资者中,不同行业买家表现出明显不同的投资偏好。以传统房地产企业为例,2017年房地产企业购买大宗物业金额达到173.6亿人民币(近217亿港元),其中有接近108亿元用来购买厂房物业,占比超过六成,如卓越集团收购兴英科技位于沙井的厂房,中洲控股收购位于观澜片区的永勤玩具厂房等。

香港:内地投资者在整幢写字楼交易中表现活跃, 促成2017年度香港规模最大的两宗交易:一组内地财团在第4季度以402亿港元从长江实业手中购入中环中心的75%业权(呎价32,961港元),成为香港开埠以来最大宗单次交易。此外,绿景(中国)地产购入了会德丰位于观塘的8 Bay East全幢甲级写字楼,造价约90亿港元(呎价15,095港元)。

台湾:商业地产的投资主要由企业多元转型及本业扩产的自用需求所支撑,以厂办及工业地产最受买家青睐,该类不动产成交金额占全年总额的一半以上。整体市场中,业主惜售心态浓厚,租金回报率未达大手买家寿险资金的回报需求,寿险资金投入金额止步百亿以内,使2017年没有录得百亿台币或以上的大额交易。

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